日前公布的《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》（以下稱《綜合規(guī)劃》）長(zhǎng)達(dá)58頁(yè)，涉及目標(biāo)定位、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、土地整備建設(shè)時(shí)序、實(shí)施建議等16個(gè)方面，是指導(dǎo)前海開(kāi)發(fā)建設(shè)的綱領(lǐng)性規(guī)劃，確定了前海的總體空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，它的出臺(tái)將進(jìn)一步為前海土地出讓及展開(kāi)大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)奠定基礎(chǔ)。主要看點(diǎn)如下。

　　總建設(shè)投資約3898億元

　　前海合作區(qū)總用地面積1492公頃，總建設(shè)規(guī)模約2600萬(wàn)至3000萬(wàn)平方米，根據(jù)《綜合規(guī)劃》，前海合作區(qū)還將重點(diǎn)發(fā)展具備持續(xù)創(chuàng)新能力的、跨行業(yè)并具有產(chǎn)業(yè)融合潛力的金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、科技服務(wù)業(yè)及其他專業(yè)服務(wù)業(yè)。

　　同時(shí)，積極推進(jìn)生活性服務(wù)業(yè)和公共服務(wù)業(yè)配套發(fā)展。總建設(shè)投資約3898億元，其中土地整備投資約178億元、填海工程投資約52億元、基礎(chǔ)設(shè)施投資約682億元、建筑工程投資約2800億元、其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用投資約186億元。前海產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)是，到2020年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1500億元人民幣。

　　隨著前海開(kāi)放開(kāi)發(fā)提速，前海相關(guān)概念股或迎來(lái)投資機(jī)會(huì)。在參與前海的開(kāi)發(fā)建設(shè)中更加占有優(yōu)勢(shì)的深圳市屬國(guó)企，以及在前海合作區(qū)周邊土地儲(chǔ)備較多的地產(chǎn)股，均值得關(guān)注。

　　原土地使用權(quán)人或難獨(dú)享土地升值收益

　　此次《綜合規(guī)劃》對(duì)前海土地整備方式及時(shí)間表予以明確。《綜合規(guī)劃》指出，前海合作區(qū)內(nèi)已出讓的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地變更為商業(yè)、辦公、居住用途，且土地使用的產(chǎn)業(yè)類型符合前海合作區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向要求的，原土地使用權(quán)人可以向深圳市規(guī)劃國(guó)土部門申請(qǐng)變更土地用途。

　　變更土地用途的申請(qǐng)經(jīng)審查同意后，將以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地用途變更前后的地價(jià)差值作為底價(jià)，由深圳市規(guī)劃國(guó)土部門以公開(kāi)出讓方式確定土地使用權(quán)人：如在公告規(guī)定的期限內(nèi)無(wú)其他競(jìng)得人報(bào)價(jià)的，則由原土地使用權(quán)人按照底價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)；如在公告規(guī)定的期限內(nèi)有其他競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，以現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式確定競(jìng)得人。

　　競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)向原土地使用權(quán)人支付已確定的原合同約定用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，并按照成交價(jià)向政府補(bǔ)繳地價(jià)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。而以現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式確定土地使用權(quán)人的，成交價(jià)高于底價(jià)的溢價(jià)部分，原土地使用權(quán)人分享一定比例的溢價(jià)。

　　分析人士指出，這意味著，即便前海土地因前海開(kāi)放開(kāi)發(fā)大幅升值，原土地使用權(quán)人也無(wú)法享受大部分的土地升值收益，這可能會(huì)增加土地整備的難度。而根據(jù)《綜合規(guī)劃》，今年前海將全面展開(kāi)土地整備工作，2014年基本完成。

　　合作區(qū)有望輻射整個(gè)前海灣

　　《綜合規(guī)劃》表示，此次規(guī)劃范圍是以國(guó)務(wù)院批復(fù)的前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)（以下簡(jiǎn)稱前海合作區(qū)）用地范圍為準(zhǔn)，即由月亮灣大道、雙界河、媽灣大道和海濱岸線所圍合的區(qū)域，總用地面積1492公頃。

　　但規(guī)劃的研究范圍則為整個(gè)前海灣片區(qū)，包括前海合作區(qū)、寶安中心區(qū)、大鏟灣港區(qū)（含后方陸域），總用地面積約3240公頃。分析人士認(rèn)為，這意味著，未來(lái)前海有可能會(huì)進(jìn)一步輻射到寶安中心區(qū)等周邊區(qū)域。