該文件由國務(wù)院于9月1日正式印發(fā)，要求住建部會同發(fā)改委、財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局等多部門配合協(xié)調(diào)。

 

　　文件中提出了兩個“新”：

 

“用改革創(chuàng)新的辦法，

 

在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房”

 

“推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”

 

　　保障性住房地位得到空前提升。這是繼今年7月份中央政治局會議上對樓市重新定調(diào)，認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，房地產(chǎn)又一個重大動作。

 

　　對于砂石行業(yè)來說，近年來，需求量大頭的房地產(chǎn)始終“不溫不火”，恒大、碧桂園等大型房企爆雷不斷，房地產(chǎn)投資持續(xù)下降，基建項目落實情況不樂觀，導(dǎo)致今年砂石需求明顯下滑。后續(xù)隨著指導(dǎo)意見落實進入實操層面，之前保障性住房建設(shè)和供給方面的問題也將會被不斷健全的制度解決，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)過渡到高質(zhì)量發(fā)展階段，也會帶動砂石需求回升。

 

　　保障對象和配售方案

 

　　目前，“14號文”并沒有全文公布，根據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)的獨家報告獲悉，本輪規(guī)劃建設(shè)保障房的保障對象，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。

 

 

　　各地須按照“保基本”原則，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進人才等不同群體的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。

 

　　以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。

 

　　“14號文”明確，保障房將采取市場化方式運作，按保本微利原則，公平公正配售。“配售價格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定”。

 

　　300萬以上城區(qū)人口城市率先探索

 

　　“14號文”提出，規(guī)劃建設(shè)保障房應(yīng)按照“工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)”的原則，由各地政府按劃撥方式供地和負(fù)責(zé)建設(shè)配套設(shè)施，在此基礎(chǔ)上采取市場化方式運作，按保本微利原則配售。

 

　　同時要求各地做好項目風(fēng)險評估，“凡是因之新增地方政府隱性債務(wù)的，一律不得實施”。

 

　　為了防止出現(xiàn)“大干快上”、盲目建設(shè)等現(xiàn)象，“14號文”強調(diào)穩(wěn)慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行。“支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。”

 

 

　　按照國務(wù)院第七次全國人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編制的《2020中國人口普查分縣資料》，城區(qū)人口超過300萬的城市共35個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

 

 

　　此外，“14號文”提出對商品住房庫存大的城市，可按市場化、法治化原則，適當(dāng)改建或收購存量商品房用作保障房，積極盤活利用閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費。文件要求與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結(jié)合，穩(wěn)妥推進。

 

　　此外，“14號文”明確要加強在建設(shè)資金、住房公積金、開發(fā)貸和個人住房貸款、稅費等方面對保障房的政策支持。

 

　　新一輪房改加速啟動

 

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示事實上，新一輪房改早在2018年就由深圳率先拉開。當(dāng)年深圳提出，將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來的占比分別是40%、20%、20%、20%。

 

 

　　按照這個規(guī)劃，未來深圳供應(yīng)的所有住房結(jié)構(gòu)中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）占比60%。

 

　　此后，在“二十大”報告提出了多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的新格局。

 

　　2022年發(fā)布的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》，更是對未來十多年的中國房地產(chǎn)市場，做了總定性：

 

　　1、房住不炒仍是總基調(diào)。

 

　　2、多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購并舉。

 

　　3、健康發(fā)展，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。

 

　　4、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

 

　　但今年深圳表態(tài)，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細(xì)分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型。也即由保租房、共有產(chǎn)權(quán)住房頂替原來的人才房和安居房。

 

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪解讀表示，從文件中明確的兩大目標(biāo)內(nèi)容來看，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，實現(xiàn)居者有其屋，這一條顯然是向新市民、青年以及工薪收入群體釋放了強烈的利好信號，通過加大保障性住房的供應(yīng)，緩解這部分群體的購房壓力。

 

　　第二條中所提到的“讓商品住房回歸商品屬性”，主要是針對改善性住房需求，不排除是接下來限價等政策松綁的信號，比如取消限價限售、土地價格上限等舉措，而且取消限價等情緒已經(jīng)開始蔓延了，此前市場消息稱自然資源部建議各地取消土地限價，并且濟南、合肥、成都等城市的土拍規(guī)則已有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得，后續(xù)不排除房價會出現(xiàn)一波上漲行情。另外，“讓商品住房回歸商品屬性”也將會帶來一定的積極影響，既在一定程度上保證了地方房產(chǎn)稅收收入，也有利于提振房地產(chǎn)市場活躍度，給予房企一定的信心。

 

　　整體來看，新一輪“房改”將保障性住房地塊提升空前，與“十四五”規(guī)劃基調(diào)一致，有利于推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。而且本次改革可以說是一次重磅加持，在保障部分低收入群體住房需求的前提下，也給予了高收入人群一定的活躍空間，市場情緒有望提振，或?qū)铀俚禺a(chǎn)板塊的修復(fù)，值得期待。

 

　　新華社：保障性住房要“實施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易”

 

　　圖片

 

　　據(jù)新華社報道，在規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會議上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰強調(diào)，保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，要堅持規(guī)劃先行、謀定后動，扎實做好前期工作、嚴(yán)格項目管理和成本控制，綜合考慮市場形勢，合理把握建設(shè)節(jié)奏。要建立公平公正的配售機制，加強監(jiān)督審計，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實施嚴(yán)格封閉管理，不得上市交易。

 

　　此次下發(fā)的《指導(dǎo)意見》對此進行了明確的規(guī)定，包括對保障性住房實施嚴(yán)格的封閉管理，禁止違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場，工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閑置等。

 

　　隨著中央頻頻發(fā)聲，地方也在積極跟進。9月4日后，廣州、無錫、合肥、無錫等城市的地產(chǎn)新政中，均提到要強化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設(shè)的基礎(chǔ)上，均加上了“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。

 

　　以廣州為例，9月19日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設(shè)和供給。大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開展規(guī)劃建設(shè)。

 

　　中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所研究員、中國城市經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)理事、房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任王業(yè)強指出，當(dāng)前提出加大保障性住房建設(shè)和供給也是應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個新思路。一方面為落實房子是用來住的、不是用來炒的定位提供住房支撐，保障性住房進一步擴容，同時也將拉動住房投資開發(fā)，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定起到推動作用。

 

　　隨著政策的相繼落地，后續(xù)保障房的建設(shè)將帶來一定的砂石需求。